Locations de courte durée en Italie 2026 : Nouvelles règles, taxes et formalités administratives pour les maisons de vacances

Le secteur des locations de vacances de courte durée en Italie entre dans une nouvelle phase en 2026, avec la convergence de nouvelles réglementations fiscales nationales, d'obligations de sécurité et de réglementations locales qui pèsent sur les hôtes et les gestionnaires immobiliers. Si certaines mesures sont déjà en vigueur et que d'autres sont encore en discussion au Parlement, la tendance est claire : une plus grande transparence, un contrôle renforcé des plateformes et une relation plus structurée entre les hôtes privés et l'Agence italienne des impôts (Agenzia delle Entrate). Les législateurs romains se sont ouvertement inspirés de l'évolution de la réglementation dans des villes comme Barcelone, Paris et Amsterdam, où les locations de courte durée sont passées d'une activité informelle à un secteur stratégiquement réglementé de l'économie urbaine et touristique. En Italie, le débat politique a été alimenté par la forte croissance de plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et Vrbo qui, selon les estimations d'instituts de recherche citées lors d'auditions parlementaires, ont contribué à propulser le nombre d'arrivées de touristes à des niveaux records, notamment dans des villes d'art comme Venise, Florence et Rome. Cette même croissance a cependant entraîné une hausse des loyers pour les résidents et une pression accrue sur le parc de logements, incitant les autorités nationales et locales à revoir un cadre réglementaire autrefois relativement souple. À l'approche de 2026, les propriétaires d'appartements de vacances, les gestionnaires immobiliers et les hôtes occasionnels doivent appréhender non seulement les grandes lignes de l'actualité, mais aussi les obligations concrètes, du numéro d'identification fiscale au numéro d'enregistrement, en passant par la documentation précise exigée par l'Agence des locations saisonnières (Agenzia delle Entrate).

Au cœur du système se trouve la définition actuelle des locations de courte durée, appelées « locazioni brevi » en droit italien : des contrats de location de logements d’une durée maximale de 30 jours, généralement sans prestations annexes autres que le ménage de base et le changement du linge de maison. Cette définition, introduite et affinée au cours de la dernière décennie, a déjà permis l’instauration d’un impôt forfaitaire de substitution, la « cedolare secca » à 21 %, et plus récemment d’un taux de 26 % pour les hôtes possédant plusieurs biens, un seuil introduit pour clarifier la distinction entre gestion privée et activité commerciale organisée. À partir de 2026, les autorités devraient parachever cette distinction, en précisant que les personnes gérant plusieurs logements de manière systématique ou proposant des services hôteliers devront s’immatriculer comme exploitants commerciaux, être assujetties à la TVA et soumises à des obligations comptables complètes. Des experts fiscaux, comme le professeur Giuseppe Zizzo, souvent consultés par les commissions parlementaires, ont fait valoir que cette distinction permettra de réduire les zones grises qui ont permis à certains hôtes de grande envergure de se faire passer pour de simples particuliers, bénéficiant ainsi d'une fiscalité et de règles de documentation allégées. Le gouvernement, quant à lui, a présenté ces changements comme des outils pour rétablir l'équité entre les acteurs traditionnels de l'hôtellerie et les hôtes de la nouvelle économie, tout en continuant à permettre aux citoyens de louer leurs chambres libres ou leurs résidences secondaires selon des règles claires et prévisibles.

L'un des outils les plus visibles et concrets de ce processus est le Code d'Identification National pour les locations de courte durée, un code alphanumérique qui identifie de manière unique chaque logement destiné aux séjours touristiques. Plusieurs régions italiennes, de la Lombardie au Latium en passant par la Sardaigne, ont déjà expérimenté leurs propres codes ou exigences d'enregistrement, obligeant souvent les hôtes à afficher ce numéro dans leurs annonces en ligne et sur le logement lui-même. Le gouvernement national s'est attelé à harmoniser ces expériences grâce à un registre central, et 2026 est largement considérée comme l'année où le système sera pleinement opérationnel et intégré aux bases de données fiscales. Pour les hôtes, cela signifie que l'obtention et l'utilisation correcte du code ne seront plus facultatives ni purement régionales, mais une obligation légale, sanctionnée par des amendes en cas de non-respect et pouvant aller jusqu'à la suppression des principales plateformes dans le cadre d'accords de coopération. Des témoignages, notamment à Florence, font état de contrôles effectués par les inspecteurs municipaux sur les sonnettes et les interphones, une pratique qui devrait se généraliser à mesure que davantage de commissariats de police locaux auront un accès numérique au registre national. Des économistes spécialistes des politiques du logement, comme Nicoletta Paci de l'Université de Parme, ont suggéré qu'une identification transparente permettrait de distinguer les activités touristiques légales des sous-locations non déclarées, qui ont été une source de tensions dans les centres historiques et les copropriétés préoccupées par la sécurité et le bruit.

Le nouveau cadre repose également sur un partage de données plus approfondi entre les plateformes en ligne, les hôtes et l'Agence italienne pour les locations de courte durée (Agenzia delle Entrate). Au niveau européen, le règlement (UE) 2023/2411 relatif aux services de location de courte durée a déjà ouvert la voie à une harmonisation des déclarations, obligeant les plateformes à transmettre aux autorités compétentes des données clés sur les réservations, les nuits vendues et les adresses. L'Italie adapte sa réglementation nationale pour tirer parti de cette infrastructure, avec l'intention, à partir de 2026, de recouper les informations reçues des plateformes avec les revenus déclarés par les hôtes. Concrètement, cela signifie qu'un hôte qui loue un appartement à Rome 100 nuits par an via une plateforme importante verra ces nuits apparaître dans le relevé fiscal prérempli de l'Agence italienne pour les locations de courte durée, à l'instar des revenus d'activité ou des intérêts bancaires. Les fiscalistes soulignent que cela réduira les risques de sous-déclaration, notamment chez ceux qui pensaient que louer leur logement quelques week-ends par an resterait invisible. Le débat italien a été marqué par des affaires très médiatisées, comme l'enquête concernant des milliers d'hôtes qui auraient omis de déclarer des revenus identifiés grâce à des demandes de données massives adressées aux plateformes. Ces épisodes ont conforté l'Agence italienne pour la protection des données (Agenzia delle Entrate) dans sa conviction qu'un contrôle fondé sur les données est à la fois possible et politiquement acceptable. Parallèlement, les défenseurs des droits numériques ont exprimé des inquiétudes quant au respect de la vie privée et à la proportionnalité de la collecte massive de données, ce qui a conduit l'Autorité italienne de protection des données (Garante) à publier plusieurs avis. Cette dernière a insisté sur la nécessité de garanties, de durées de conservation limitées et d'une information claire pour les citoyens.

Pour ceux qui gèrent ou envisagent de gérer une location de vacances en 2026, la question centrale est celle des obligations légales concrètes auxquelles ils seront confrontés, depuis les formalités d'enregistrement jusqu'à l'obligation permanente de déclaration. La première étape restera presque certainement l'identification de l'hôte à des fins fiscales : posséder un code fiscal italien valide, le « codice fiscale », demeure indispensable, que le propriétaire soit résident ou non-résident, particulier ou entreprise. Les propriétaires non-résidents pourront continuer à obtenir un codice fiscale auprès des consulats italiens ou directement auprès de l'Agenzia delle Entrate, souvent par l'intermédiaire d'un représentant désigné. Vient ensuite l'enregistrement du bien auprès du registre national ou régional des locations de courte durée, ce qui permet d'obtenir un code d'identification. Ce code devra figurer sur chaque annonce, page web ou plateforme de réservation. Certaines régions exigent déjà, et d'autres devraient adopter d'ici 2026, une inscription supplémentaire sur les portails touristiques locaux, qui sert un double objectif : collecter des statistiques sur les arrivées et garantir le paiement de la taxe de séjour. Au niveau municipal, les exploitants devront également respecter les règles d'urbanisme et de copropriété, les tribunaux italiens ayant confirmé que ces règlements peuvent légitimement restreindre certains types d'usage touristique des appartements, sous réserve d'un vote à la majorité requise. Il en résulte un cadre complexe où l'hôte doit composer avec la législation fiscale nationale, les statuts régionaux du tourisme et les arrêtés municipaux, une complexité qui a conduit des associations comme Federalberghi et Confedilizia à réclamer des directives unifiées et des portails numériques centralisés.

Les obligations fiscales envers l'Agence des impôts (Agenzia delle Entrate) en 2026 s'appuieront sur les mécanismes mis en place ces dernières années, mais avec une automatisation accrue et une réduction des failles. Les revenus issus des locations de courte durée resteront soumis soit à la « cedolare secca » (taux unique), soit à l'impôt sur le revenu (IRPEF), selon le nombre de biens, le chiffre d'affaires global et la structure organisationnelle. Pour de nombreux petits hôtes, la cedolare secca restera avantageuse, leur permettant de payer un impôt unique de substitution au lieu des taux progressifs, des surtaxes régionales et des taxes municipales additionnelles, tout en étant exonérés de TVA et de certains droits d'enregistrement. Cependant, la loi prévoit déjà de limiter le taux unique lorsque plusieurs appartements sont loués, faisant basculer les hôtes dans la tranche d'imposition supérieure de 26 % ou les orientant vers une qualification d'activité commerciale, avec des obligations telles que la facturation électronique, la tenue d'une comptabilité formelle et, dans certains cas, l'inscription aux cotisations de sécurité sociale. À partir de 2026, l'augmentation du flux de données provenant des plateformes devrait modifier la manière dont les déclarations sont établies : les formulaires fiscaux préremplis proposés par l'Agence des locations saisonnières (Agenzia delle Entrate) comprendront une section dédiée aux revenus locatifs de courte durée, s'appuyant sur les données de réservation et, le cas échéant, sur les retenues à la source déjà versées par les intermédiaires. Les autorités fiscales ont publiquement indiqué que l'objectif principal est de simplifier les démarches pour les hôtes respectueux de la loi, tout en concentrant les contrôles sur les incohérences entre les données des plateformes et les revenus déclarés. Cette stratégie a permis de générer d'importantes recettes supplémentaires lors de projets pilotes menés dans le nord de l'Italie.

Concrètement, cela se traduira par un ensemble de documents et d'échanges réguliers entre les hôtes et l'administration fiscale. Chaque année, les hôtes devront vérifier et, le cas échéant, corriger la déclaration pré-remplie relative à leurs revenus locatifs, en confirmant les montants, en précisant le régime fiscal choisi et en indiquant les déductions autorisées. Les particuliers exerçant une activité sous le régime de la « cedolare secca » devront s'assurer que les retenues à la source, lorsqu'elles sont appliquées par les plateformes ou les intermédiaires, ont été correctement comptabilisées. Les professionnels devront, quant à eux, intégrer les recettes locatives à leur compte de résultat, en s'appuyant sur les factures ou reçus remis aux clients. Tout au long de l'année, certains formulaires et échanges resteront essentiels : la demande et la mise à jour éventuelle du code d'identification du bien ; la possibilité de fournir des contrats ou des modèles de formulaires en cas de contrôle fiscal ; et la conservation des justificatifs de paiement, tels que les relevés de plateformes et les relevés bancaires, pendant la durée légale, généralement plusieurs années. De plus, si la loi confirme la tendance déjà esquissée par les projets de décrets, les hôtes qui reçoivent directement des paiements de voyageurs en dehors des plateformes seront tenus de transmettre électroniquement les données contractuelles essentielles, en utilisant les mêmes canaux que ceux employés pour la facturation électronique et les « corrispettivi telematici », même s’ils ne sont pas assujettis à la TVA. Cette mesure, qualifiée par certains fiscalistes de « numérisation complète » des relations de location, vise à combler le manque d’information entre les réservations effectuées via des plateformes et les locations directes conclues par courriel ou par téléphone.

Au-delà des taxes et de l'enregistrement officiel, l'année 2026 devrait voir la consolidation des obligations en matière de sécurité, de déclaration et d'identification des clients, qui se sont progressivement étendues au cours des deux dernières décennies. La loi italienne impose déjà la communication des données des clients aux autorités de sécurité publique pour les arrivées dans les hôtels et établissements similaires, et cette obligation a été progressivement étendue aux hébergements non hôteliers, notamment à de nombreuses locations de courte durée. Les hôtes doivent transmettre les informations relatives à leurs clients via le portail en ligne « Alloggiati Web » géré par la police, une obligation qui pourrait surprendre les propriétaires étrangers plus habitués aux contrats de location classiques. Les responsables de la police ont fait valoir qu'en pratique, les locations de courte durée fonctionnent comme des micro-hôtels et devraient donc être soumises aux mêmes règles visant à prévenir et à enquêter sur les infractions. D'ici 2026, cette harmonisation devrait être pleinement appliquée sur l'ensemble du territoire national, avec une meilleure intégration entre les registres touristiques et les portails de la police, et des sanctions pour les hôtes qui ne respectent pas systématiquement cette obligation. Parallèlement, les normes de sécurité des bâtiments et de prévention des incendies sont réévaluées, notamment dans les centres historiques denses où les bâtiments anciens présentent des risques particuliers. Bien que les réglementations incendie les plus strictes s'appliquent principalement aux grands hôtels et maisons d'hôtes, les législateurs ont débattu de seuils à partir desquels le regroupement de locations de courte durée dans un même bâtiment entraînerait des obligations supplémentaires, telles que l'installation de portes coupe-feu certifiées ou d'une signalétique des issues de secours. Les ingénieurs en sécurité consultés par les commissions parlementaires ont cité des exemples de villes comme Lisbonne et Berlin, où une réglementation insuffisante a contribué à des incidents tragiques, pour plaider en faveur d'une politique de sécurité proactive plutôt que réactive en Italie.

Un aspect souvent négligé, mais pourtant économiquement important, des locations de courte durée concerne la taxe de séjour (« imposta di soggiorno ») que de nombreuses municipalités italiennes appliquent aux nuitées. Cette taxe, dont le montant varie considérablement selon la taille de la ville et l'afflux touristique, est généralement perçue auprès des clients puis reversée à la municipalité par l'hébergeur. Auparavant, les associations hôtelières déploraient que de nombreux particuliers ne s'acquittent pas de cette taxe, ce qui désavantageait les hôtels sur le plan concurrentiel. Depuis le milieu des années 2020, plusieurs villes, dont Rome et Florence, ont intégré les locations de courte durée à leur système de taxe de séjour, souvent en faisant appel à des plateformes de collecte ou en obligeant les hôtes à effectuer des déclarations périodiques. D'ici 2026, cette pratique devrait se généraliser, la loi nationale encourageant, voire imposant, la collecte numérique via des plateformes ou des portails locaux. Les hôtes devront donc se familiariser avec de nouvelles obligations : s'inscrire à la taxe de séjour, appliquer le tarif journalier correct par personne, délivrer des reçus aux clients et déclarer et payer périodiquement les sommes dues. Les services financiers municipaux, dont beaucoup ont mis en place des guichets d'assistance dédiés aux locations de courte durée, indiquent que les documents requis seront simplifiés et largement dématérialisés, mais préviennent qu'un retard ou un défaut de paiement peut entraîner des pénalités importantes et, dans les cas les plus graves, des poursuites judiciaires. On retrouve ici un écho de l'histoire : au XIXe siècle, certaines villes italiennes ont expérimenté des formes primitives de taxes touristiques visant les voyageurs fortunés effectuant le Grand Tour ; aujourd'hui, l'ère numérique a transformé cet ancien outil fiscal en un instrument de grande envergure touchant des millions de visiteurs et des milliers de micro-entrepreneurs.

La figure de l'hôte reste sujette à controverses et à malentendus, beaucoup considérant la location via une plateforme comme une activité complémentaire informelle, largement hors de portée de la réglementation. Cette perception est de plus en plus en décalage avec la réalité, l'État italien intégrant la location de courte durée au même cadre réglementaire que les autres activités économiques. Des experts, dont le sociologue du logement Gabriele Pasqui, ont averti que le manque de reconnaissance de la dimension professionnelle de l'accueil conduit à de mauvaises décisions de part et d'autre : les hôtes risquent de sous-estimer leurs risques juridiques, et les décideurs politiques peuvent être tentés de surréglementer ou de sous-réglementer, sous l'effet des pressions politiques. Parallèlement, un discours opposé perçoit tout durcissement des règles comme une atteinte au patrimoine familial et au droit à la libre jouissance de son bien, un argument fréquemment avancé par les associations de propriétaires et certains parlementaires. Des exemples historiques viennent nuancer ce constat : tout au long du XXe siècle, l'Italie a eu recours au contrôle des loyers et à une législation stricte sur le bail pour faire face aux crises du logement, des mesures qui ont profondément marqué la conception italienne de la propriété. La réglementation actuelle des locations de courte durée se situe au carrefour des problématiques traditionnelles du logement et des nouvelles dynamiques du tourisme mondial et des plateformes numériques. Pour les hôtes qui prévoient leur activité en 2026, l'approche la plus pragmatique consiste à gérer leur location comme une petite entreprise, même si la loi la qualifie de gestion privée, et à se renseigner activement sur leurs obligations, les documents requis et les possibilités de croissance conforme à la réglementation.

À l'horizon 2026 et au-delà, l'évolution du cadre italien des locations de courte durée sera probablement influencée par les grandes tendances européennes, les politiques municipales dans les zones touristiques et le rapport de force entre les lobbies du secteur de l'hôtellerie et les plateformes numériques. Des villes comme Venise, qui a débattu et partiellement mis en œuvre des quotas et des restrictions sur le nombre de lits touristiques dans son centre historique fragile, sont souvent considérées comme des laboratoires dont les expériences peuvent être étendues ou reproduites ailleurs. Parallèlement, la Commission européenne a plaidé pour des règles du jeu équitables, évitant à la fois la sous-réglementation, préjudiciable aux résidents, et la sur-réglementation, qui étouffe l'innovation et le choix des consommateurs. Les décideurs politiques italiens devront trouver le juste équilibre, et la documentation et les obligations vis-à-vis de l'Agence des locations saisonnières (Agenzia delle Entrate) ne constituent qu'une pièce du puzzle, certes cruciale. On se souvient qu'au début des années 2010, certains hommes politiques qualifiaient les plateformes comme Airbnb de phénomènes de mode éphémères. Aujourd'hui, en revanche, nul ne doute que les locations de courte durée soient devenues une composante permanente du secteur de l'hôtellerie-restauration. Pour les hôtes, la leçon est claire : les cadres réglementaires continueront d'évoluer et, désormais, se tenir informé, conserver les documents et intégrer la conformité à leurs activités quotidiennes ne sont plus une option, mais un impératif pour la pérennité de leur activité. Ainsi, à l'approche de 2026, les maisons de vacances et les appartements urbains italiens se dirigent vers un avenir où le charme de l'hospitalité locale coexistera avec la rigueur des systèmes fiscaux numériques et des codes d'identification, offrant des opportunités à ceux qui sauront s'adapter et posant des défis à ceux qui s'accrochent à une vision dépassée et informelle de l'accueil.